Что значит смешанные перекрытия в доме?
Особенности смешанных перекрытий в домах
На современном рынке продается достаточное количество вторичного жилья постройки 1950 года и раньше. Подобные жилые помещения, как правило, имеют смешанные перекрытия, что достаточно сильно осложняет ремонт таких квартир или их перепланировку. Ведь на это требуется разрешение специальных органов. Поэтому продажа данных квартир может иметь «подводные камни», и существует вероятность обмана со стороны продавца. Чтобы не стать жертвой обмана при покупке такого жилья, кое-что о несущей способности, характеристиках смешанных перекрытий и особенностях ремонта или перепланировки подробней разберем в этой статье.
Ремонт жилого помещения старой постройки
В зданиях, которые были построены до 1950 года, то есть старого фонда, присутствует деревянный или смешанный тип перекрытий, который достаточно сложно отреставрировать или отремонтировать. Смешанные перекрытия – по сути, деревянный каркас, который опоясывает металлические стержни. Вся проблема заключается в небольшой несущей способности смешанных перекрытий.
Достоверно невозможно спрогнозировать статическую нагрузку, которую они смогли бы выдержать. Но с высокой долей вероятности можно говорить о том, что они не способны выдерживать статическую нагрузку от новой бетонной стяжки, чугунной ванны или перегородки из пеноблоков. Но это в том случае, если в здании не проводился капитальный ремонт.
Еще одна отличительная особенность зданий со смешанными перекрытиями – это «разгружающие перегородки». То есть стены, которые являются подпоркой для перекрытий. Следовательно, ремонт смешанных перекрытий в таких помещениях осуществляется только с разрешения БТИ, и для этого потребуется получить новый технический паспорт с чертежами жилого помещения, согласно проведенным работам. Получение подобного разрешения стоит немалых усилий, финансовых затрат и наличия свободного времени.
Дома сталинского типа, или «сталинка»
Смешанные перекрытия в сталинских домах могут отличаться по своему типу, в зависимости от постройки жилого дома. Под народным названием «сталинка» понимают квартиры, построенные от тридцатых до семидесятых годов двадцатого столетия. Начало строительства домов «сталинского» типа было обусловлено быстрыми темпами строительства для обеспечения нужд рабочих, поэтому перекрытия делали из дерева. К концу эпохи домов «сталинского» типа перекрытия выполняли из железобетона.
Перекрытие в сталинском доме
«Сталинские дома» или «сталинки» характеризуются наличием очень высоких потолков, что визуально расширяет и без того немалое жилое помещение, небольшое количество несущих перегородок. Для полета дизайнерской мысли условия практически идеальны, перепланировка в «сталинке» может занять продолжительное время и привести к самым необычным результатам. Смешанные перекрытия в «сталинке» по замыслу дизайнеров можно убирать, не задумываясь о дальнейших последствиях. Поэтому при покупке дома из старого фонда в кредит, за наличные денежные средства или в ипотеку заранее ознакомьтесь с технической документацией данной квартиры и убедитесь в отсутствии перепланировки. Если же она была произведена, то необходимо убедиться в наличии разрешения соответствующих органов на данную перепланировку. В случае перепланировки в «сталинке» владелец обязан предоставить вам ее проект и техническое заключение специалистов.
Дома панельного типа
Наиболее распространенным видом многоквартирных домов в настоящее время являются панельные дома. Серий и типажей панельных домов достаточно много, но основная особенность заключена в установке сантехнического блока, который имеет массу 3500 килограмм.
Незнание конструкции такого жилого помещения и несогласованная перепланировка или ремонт может привести к тяжелым травмам. Кроме того, различные застройщики могли в свое время применять различные технологии строительства однотипных домов. Также большие различия допускаются при монтаже крыш и подвальных помещений – стены с проходными проемами или колонны, поэтому к ремонту или перепланировке высших и низших этажей нужно подходить с повышенной осторожностью и чувством ответственности.
Грамотные специалисты никогда не выдадут разрешение на ремонт (проем) в несущей стене, если в подвальном помещении опорой являются колонны. Также застройщики могли экономить на строительных материалах, поэтому зачастую встречаются подобные случаи: до 12 этажа несущие стены обладают толщиной 18 сантиметров, выше – 14 сантиметров. Помимо прочего, многие панельные дома имеют несущие стены с каналами для вентиляции. Поэтому ремонт смешанных перекрытий и перепланировка стены (образование проема) с таким видом стен запрещены. На техническую документацию панельного дома стоит обращать пристальное внимание перед покупкой такого жилья или оформлением в ипотеку.
Дома монолитного типа
Как устроены монолитные дома, и что это? В зданиях монолитного типа практически отсутствуют несущие стены, поэтому перепланировка и ремонт смешанных перекрытий в таком здании можно осуществлять, не опасаясь за несущую способность дома. Хотя подобные дома со смешанными перекрытиями встречаются довольно редко. Отличительная черта таких жилых помещений – практически полное отсутствие любых межкомнатных перегородок, поэтому дизайном квартиры и планировкой комнат можно заниматься самостоятельно с момента сдачи жилого помещения.
Дом со смешанными перекрытиями или с основательными, куплен он за наличные средства или в ипотеку – по большей части не имеет значения. Ведь главное – это чувство собственного угла. Поэтому перед приобретением собственного жилья в многоквартирном доме лишний раз уточните, как устроено это жилое здание.
А перед проведением капитального ремонта или перепланировки проявите ответственность и заполните все необходимые заявления для того, чтобы получить разработанный проект и необходимую техническую документацию. К тому же, имея на руках такие документы, впоследствии вы без труда сможете продать данную жилплощадь без лишних вопросов.
Перепланировка в старом доме – смешанные и деревянные перекрытия
Перепланировка в старом доме
Данная статья посвящена перепланировке в старом доме, постройки середины 50-х годов ХХ века и ранее. Они появились в Москве до повсеместного внедрения типового строительства и, следовательно, относятся к зданиям, построенным по “индивидуальному проекту”.
Жилые здания, о которых пойдет речь, возводились с несущими стенами из силикатного или глиняного кирпича (реже шлакобетона), а перекрытия в них делались двух типов – смешанные либо деревянные .
Данная особенность старого фонда автоматически усложняет практически любую перепланировку в нем, – как с точки зрения согласования, так и с финансовой.
Перепланировка в старого дома, фото:
Что же представляют собой упомянутые перекрытия, и какие проблемы с ними могут возникнуть в контексте перепланировки? В смешанных перекрытиях основными конструктивными элементами являются металлические балки, по которым уложен деревянный накат, с бетонными участками в зонах санузла и ванной.
Деревянные же перекрытия представляют собой доски по балкам из дерева. Выглядит это, конечно, несколько странно, как для современной Москвы, но по опыту можем сказать, что это даже не рядовой случай, а ситуация, с которой приходится сталкиваться постоянно.
В подобных домах многие мероприятия по перепланировке, которые легко можно было бы произвести в панельном или кирпичном доме, попросту запрещены по причине вероятного создания аварийной ситуации.
Перепланировка старого дома, фото:
На этой фотографии вы можете увидеть демонтаж старых прогнивших перекрытий в домах старой постройки.
Главная проблема таких домов – их возраст . Деревянные балки и доски гниют, а металлические элементы корродируют, особенно под местами общего пользования, а также в пристенных зонах и в местах опирания балок. Все это не лучшим образом сказывается на несущей способности конструкций дома в целом.
В стенах появляются трещины, а перекрытия проседают и начинают опираться на межкомнатные и межквартирные перегородки, хотя изначально этого не предполагалось.
В этом случае внутренние стены становятся “разгружающими” , т.е. они принимают часть нагрузки от провисших перекрытий, защищая из от дальнейшего провисания.
Ниже представлены фото. Это фотографии с одного из объектов. Представленные стены являются “условно-несущими”, то есть “разгружающими”. По фото мы видим, что они явно “не несущие”. Но демонтировать их без предварительного усиления перекрытия нельзя, так как они “подпирают и поддерживают” потолок, то есть пол соседей сверху. О чем в техническом заключении о состоянии конструкций разработанном ГБУ “Экспертный центр” было однозначно описано.
Кроме того, расположение вентканалов в подобных зданиях порой весьма непредсказуемо. Их может оказаться довольно много, причем некоторые будут неработающими (например, заделанные печные дымоходы), однако затрагивать их при перепланировке жилищное законодательство все равно запрещает.
Перепланировка старого дома, фото:
На первых двух фото видны вентканалы, “оказавшиеся” в самовольно выполненном проеме. Данный проем придется заложить, а вентиляцию – восстановить.
Перепланировка старых домов и устройство стяжки
Другое ограничение, обусловленное изношенностью старого фонда, касается замены стяжки полов, а также установки дополнительных межкомнатных перегородок.
Нагрузка на перекрытия должна учитвывать износ конструкций и не превышать нормативные значения.
Исходя из этих особенностей, при перепланировке в старом доме не удастся узаконить ряд мероприятий по перепланировке, которые обычно вполне допустимы в современных многоэтажках (или удастся, но с некоторыми ограничениями).
Согласно ППМ № 508 в части п. 2 Приложения 1, разборка разгружающих перегородок (п.2.2.7) и установка новых перегородок в домах с деревянными перекрытиями (п.2.2.9) требуют разработки проектной документации, поскольку их разборка потенциально небезопасна.
Перепланировка старых домов: порядок согласования перепланировки
Наличие в техпаспорте БТИ на квартиру фразы “материал перекрытий – смешанные/деревянные” сразу направляет процесс согласования по сложному и затратному руслу. Как минимум, здесь будет необходимо разработать техническое заключение от “ГУП Мосжилниипроект” (автор дома неизвестен, поэтому обращаться следует именно в этот проектный институт).
И сразу означает весьма значительные затраты, так как проектная документация в данном иституте стоит в 2-3 раза дороже чем в среднем по рынку.
Но так как постановлением правительства Москвы № 508-ПП определено что технические заключения по домам с деревянными или смешанными перекрытиями может изготавливать только данный институт, то приходится обращатся только в него.
Примеры поэтажных планов БТИ в домах с деревянными или смешанными перекрытиями, часть вторая, фото:
По результатам выводов заключения выяснятся дальнейшие шаги по согласованию. Если в ТЗ будет фраза вроде “демонтируемые перегородки не являются разгружающими, демонтаж стены/проема в стене возможен”, то далее согласование проходит по относительно легкому пути, с заказом проекта перепланировки в любой проектной организации, в том числе и в нашей. Будем рады если обратитесь, у нас большой опыт разработки проектов перепланировок по домам с деревянными или смешанными перекрытиями.
Однако если в выводах ТЗ есть фраза “перегородки являются разгружающими, демонтаж возможен при условии усиления перекрытий”, то это означает, что схема согласований значительно усложняется.
В связи с этим, ваши финансовые затраты увеличиваются за счет разработки сложного проекта перепланировки с разделом по устройству проема в перегородке и сложному усилению металлоконструкциями, который в большинстве случаев также необходимо разрабатывать в ГУП Мосжилниипроект.
Отдельно стоит отметить, что проект перепланировки у них стоит еще дороже чем техническое заключение и его стоимость неподготовленного собственника может просто поразить.
То же касается и других упомянутых видов работ – устройства стяжки пола и установки перегородок, которые также требуют предварительных инженерных работ, расчетов по прочности и несущей способности, и разработки проектной документации на основе технического заключения.
Железобетонные и деревянные/смешанные перекрытия
На текущий момент существует три основных типа перекрытий: деревянные перекрытия, смешанные и железобетонные.
В данной статье будут описаны существенные отличия при согласовании перепланировки в жилых многоквартирных домах с железобетонными и с деревянными/смешанными перекрытиями.
Что такое междуэтажное перекрытие:
- Междуэтажным перекрытие- это горизонтальная несущая конструкция, разделяющая смежные по высоте этажи. Перекрытием чердака или подвала называют конструкции, отделяющие от этих помещений по вертикали другие этажи здания.
Подробнее о типах перекрытий:
- Железобетонные (выполняются из монолитного бетона с металлической арматурой внутри или отдельных конструкционных деталей (плит), выполненных из этого материала);
- Деревянные (конструкции перекрытий полностью из дерева);
- Смешанные (в них помимо дерева используются несущие конструкции из металлических или бетонных элементов, воспринимающих часть нагрузки).
Особенности домов старой постройки
Деревянные или смешанные перекрытия применялись в домах, построенных до начала второй половины прошлого века. В настоящее время, эти здания имеют не только значительный износ, но и изменения, произведенные при перепланировках и ремонтах за прошедшие годы.
Зачастую в таких зданиях квартиры значительно перестраивались: делались на меньшие и наоборот пристраивались прилегающие квартиры и помещения. В таких домах на протяжении длительного периода времени многократно менялось изначальное планировочное решение, в том числе с заменой и перестановкой инженерного оборудования. В большинстве случаев, документов, содержащих произведенные изменения отыскать не удастся.
В отличие от железобетонных, деревянные или смешанные конструкции чувствительны к влаге и подвержены различным неблагоприятным воздействиям. Кроме того, дерево со временем имеет свойство деформироваться (прогибаться) под нагрузкой.
По этой причине даже изначально ненесущие перегородки могут в следствии деформации перекрытий начать воспринимать на себя нагрузки сверху. Это может в значительной степени изменить прочность и распределение нагрузок применительно ко всей несущей конструкции.
Одним из важнейших факторов, влияющим на всю конструкцию дома, является прочность деревянных перекрытий. В среднем, допустимые нагрузки на 1 квадратный метр в домах с деревянными/смешанными перекрытиями не должны превышать 200-300 кг. В доме с деревянными или же смешанными перекрытиями запрещено выполнять бетонирование стяжек, так как это приводит к превышению допустимых нагрузок и, в лучшем случае, прогибам перекрытий.
В Постановлении Правительства Москвы № 508, сказано, что собственник или арендатор помещения, до начала ремонтных работ, должен получить разрешение на начало ремонтных работ, представив необходимую документацию. В домах с данным типом перекрытий, согласно 508 Постановлению, Техническое заключение должно быть разработано либо автором дома, либо организацией его замещающей. На текущий момент, организация, замещающая автора проекта дома – это ГБУ “Экспертный Центр”. Так как дома с деревянными/смешанными перекрытиями – это дома “старого фонда”, соответственно автора дома нет уже как юридического лица и, в следствии этого, техническое заключение необходимо заказывать в ГБУ “Экспертный Центр”.
► Выполнять перепланировку и/или переустройства помещений, в доме с деревянными или смешанными перекрытиями, без предварительного обследования и согласования крайне не рекомендуется. Неизвестно в каком состоянии находятся сами перекрытия и конструктив дома в целом. Ремонтные работы без соответствующего разрешения от надзорного органа могут привести к трещинам по дому, а также к более негативным последствиям. Восстановительный ремонт для устранения нарушений в домах старой постройки является сложным и весьма дорогостоящим мероприятием.
Пример последствий несогласованной перепланировки в доме со смешанными перекрытиями: 
Несогласованная перепланировка нижнего этажа привела к появлению сквозных трещин по всему зданию; в квартирах, расположенных сверху просели полы.
Представитель Мосжилинспекции сообщил, что документы на проведение перепланировки не согласовывались и арендатору помещения придется для начала выплатить штраф в размере 350 000 рублей, а далее в зависимости от ущерба, нанесенного историческому зданию, оплатить восстановительные работы.
В оценке правовых последствий и возможных рисков для имущества и здоровья людней от этой самовольной перепланировки примет участие прокуратура.
Согласование перепланировки
Для того, чтобы согласовать перепланировку, надзорному органу необходимо предоставить проектную документацию в составе: технического заключения “О состоянии несущих и ограждающих конструкций” и проекта перепланировки для планируемых ремонтных работ; и техническое заключение “О допустимости и безопасности ранее выполненных работ” для реализованного ремонта.
- Планируемые мероприятия – техническое заключение “о состоянии несущих и ограждающих конструкций” и проект перепланировки.
- Выполненные мероприятия – техническое заключение “О допустимости и безопасности ранее выполненных работ“.
Дома с железобетонными перекрытиями
Для подготовки технического заключения при перепланировке в таких домах обращаться к автору проекта дома, нужно лишь в том случае, если затрагиваются несущие конструкции.
В большинстве случаев НИИ, спроектировавшие типовые жилые здания известны, но, если автор неизвестен или не имеет возможности разработать технические заключения, требуется обращаться в замещающую его организацию.В том случае, когда несущие не затрагиваются – техническое заключение и проект перепланировки может разработать любая организация обладающая допуском СРО (аналогом лицензии на свою профессиональную деятельность).
Дома с деревянными или смешанными перекрытиями
В таких зданиях, независимо от того затрагиваются ли несущие конструкции или же нет, для согласования потребуется предоставить техническое заключение от автора дома или организации его замещающей.
В силу возраста зданий с деревянными или смешанными перекрытиями, автор дома неизвестен, и за разработкой технического заключения требуется обращаться в организацию, замещающую его.
Инженерное обследование автором дома или организацией его замещающей
Инженерное обследование, в домах со смешанными и деревянными перекрытиями, проводится с целью определения состояние несущих и ненесущих конструкций квартиры/здания при подготовке технического заключения. Инженеру, проводящему обследование для определения состояния перекрытий и иных несущих конструкций в доме, при необходимости требуется проводить ряд локальных вскрытий пола, стен и потолка в квартиры. Кроме того, в ряде случаев, при инженерном обследовании требуется обеспечить доступ в квартиры расположенные выше и ниже.
В домах с железобетонными перекрытиями, в случае затрагивания несущих конструкций, инженерное обследование также проводится с целью определения состояния несущих конструкций.
Обследуется состояние несущей конструкции, в котором будет, к примеру, проем, а также состояние несущей стены у соседа сверху/снизу на предмет наличия или отсутствия проема в данной стене.
Если у какого-нибудь из соседей (сверху/снизу) есть проем в стене, то инженер идет до первой целой стены.
Для объективной оценки итогового состояния конструкций после самовольного вмешательства может потребоваться обследование с проведением масштабного вскрытия. В значительном проценте случаев после подобных перепланировок требуется выполнить восстановительный ремонт за счет средств собственника.
Дома-памятники
В отличие от более современной застройки, дома с деревянными или смешанными перекрытиями, зачастую, являются памятниками архитектуры (то есть получили статус памятника или находятся в стадии его получения).
Для согласования перепланировки в таких домах потребуется одобрение Министерства Культуры и выяснять является ли дом памятником следует заранее. Сегодня это можно сделать на сайте мэра Москвы или направив запрос непосредственно в МинКульт.
Наметив перепланировку, во избежание ненужных затрат и риска для имущества и здоровья людей, следует предварительно обратиться к специалистам и согласовать проект перепланировки.
Получить квалифицированную консультацию по документации и процедуре согласования перепланировок в жилых домах с любыми типами перекрытий можно обратившись к нашим специалистам по телефону, в сообщении электронной почты или задав вопрос на сайте.С примерами проектов перепланировок, успешно согласованных и выполненных в домах с железобетонными, смешанными и деревянными перекрытиями можно в этом разделе.
Личный опыт: Ремонт моей квартиры на Патриарших
Известный колумнист Божена Рынска рассуждает о том, почему москвичи боятся домов с деревянными перекрытиями, а питерцы — нет
Не так давно я купила квартиру в самом сердце Патриарших. В доме с так называемыми деревянными перекрытиями, от чего муж пришел в ужас. Тут надо заметить вот что: я родилась в Ленинграде, мама моя родилась в Ленинграде, там же родились бабушка и даже прабабушка. Более того, весь век моя семья прожила в одном и том же доме 1912 года постройки с перекрытиями, которые в Питере называют смешанными, и которых так боятся в Москве, принимая за деревянные. Ужас моего супруга перед ними — это чисто московская фобия. У нас в Питере полгорода живет и здравствует в таких домах, чего и вам желает.
Москвичи считают, что в таких домах квартиры покупать нельзя, все это или сгорит к чертовой матери, или провалится. Мы, питерцы, с рождения знаем, что нет ничего лучше дореволюционного дома 1908-1915 годов, и никакой монолитный таджик-строй нам его не заменит. Эпоха северного модерна отличалась хорошими гражданскими инженерами, а следовательно, великолепным качеством строительства доходных домов. Я сама выросла в доме бывшего Бассейного товарищества собственников жилья (в просторечии наши дома назывались Собка), и никаких претензий к перекрытиями у нашей семьи не было.
Об уровне тогдашних инженеров говорит хотя бы то, что в нашем родовом гнезде финского модерна на бывшей Бассейной, а ныне улице Некрасова была даже центральная пылесборочная станция. Проект Бубыря и Васильева предусмотрел общедомовой централизованный пылесос. Пылесборочные каналы были вмонтированы в полы. Нажимаешь кнопку, и пыль вытягивается из всех квартир разом. Нечто подобное описывал Набоков в одном из романов. После революции эта система работать перестала, — пролетариат пыли не боялся. Но так как в нашем доме были огромные коммуналки, а стало быть, закрывать евроремонтом «ненужные дыры» в полу было некому, и перекрытия сто лет прекрасно вентилировались и не сгнили.
Я на собственном опыте убедилась, что если пролетарские ручки не влезали со своим евроремонтом, то дом может простоять века. Более того, то, что в Москве называется деревянными перекрытиями — накат, лежащий на железных швеллерах или двутаврах, у нас в Питере считается перекрытиями железными — сами балки-то железные. А что там на них навалено, не важно. Сгниет — навалим новые. В Москве из таких домов осталось не много — разве что доходники Нирнзее и дом страхового общества Россия на Чистых Прудах, а в Питере весь центр такой. И что теперь, бежать от шикарного дореволюционного полена на Гражданку или в Купчино?
На фото: Выдающийся пример советского Ар-деко в Петербурге
Хоть дореволюционных домов с железными балками в Москве осталось мало, проблема деревянных перекрытий тем не менее, остра. Потому что украшение Москвы — сталинки тридцатых годов. Их строили архитекторы дореволюционной закваски. Благодаря борьбе с туберкулезом в довоенных домах великолепные распашные планировки с окнами на три стороны, а не линейки, как в 1950-х. Квартиры 1930-х вписываются в квадрат. Перед домами как правило курдонеры. В таком доме хочется жить, но услышав словосочетание «деревянные перекрытия», москвичи отказываются от покупки. И выбирают уродливые безликие «цэкушники». У нас в Ленинграде не было так называемых цкушников, кирпичных домов повышенной комфортности для номенклатуры. Застройка центра была однородной. И даже партийные бонзы выбирали себе под гнезда или шикарные старые дома, (особняк на Чайковского напротив Моховой, например), или, реже, фасадные сталинки.
Так ли страшны деревянные перекрытия, как о них думают москвичи? И покупать ли квартиру в доме довоенной постройки с деревянными перекрытиями в Москве? Я стала изучать вопрос, и пришла к выводу, что перекрытия и в моем доме, и в дореволюционных зданиях, начиная с 1910 года, и в довоенных домах не чисто деревянные, а смешанные. Что одни перекрытия другим перекрытиям рознь. Да и довоенные и старые дома тоже очень сильно разнятся по качеству строительства. На множестве риэлтерских форумов покупатели задают вопрос: нашли квартиру, вроде понравилось, но перекрытия деревянные… брать или нет? Похоже, я могу дать ответ на этот вопрос.
Итак, брать или не брать квартиру в доме с «деревянными» перекрытиями?
Ответ: смотря какой дом и смотря какие перекрытия. Это значит, что каждый конкретный случай надо разбирать и исходя из данных технической экспертизы принимать решение. На самом деле, чисто деревянных перекрытий на рынке очень мало. Деревянные перекрытия это когда между стенами лежат толстые деревянные балки. По ним идут лаги и на них уже лежит пол. На самих же деревянных балках в нижней части лежит деревянный накат с засыпкой и снизу к балкам крепится деревянная подшивка. В районе санузлов — тоже дерево. Почти все дома с такими чисто деревянными перекрытиями или снесены, или подвергнуты полному капремонту с заменой перекрытий на ж/бетонные…
То, что сейчас в просторечии называют «деревянные перекрытия» на самом деле, перекрытия не деревянные, а смешанные. Cмешанные перекрытия использовались в строительстве доходных домов начала века и в довоенном строительстве. Железобетонные перекрытия воцарились после 1955 года, и это сборные ж/б плиты, это не нынешняя монолитная ж/б плита. После войны в крупных городах, в серьезных сталинках как правило делали ж/б перекрытия, но я знаю очаровательный послевоенный домик в Пречистенском переулке, где не стали заморачиваться и положили деревянные, то есть, простите, смешанные, которые я, по привычке некорректно назвала деревянными.
На фото: довоенный дом в Малом Левшинском — мой любимый в Москве. Дом называется дом Госстроя, в нем смешанные перекрытия и его возводили для себя лучшие архитекторы и строители довоенной Москвы.
Как устроены смешанные перекрытия?
Объясняю на пальцах, бытовым языком. Из одной стены дома до другой стены дома идут стальные балки. Толстая стальная балка, в разрезе напоминающая букву «Н» называется «двутавр». Это очень прочная штука, она должна быть прочнее обычной железной балки в 36 примерно раз. На двутаврах лежат швеллера. Это простые железяки. Между швеллерами в районе комнат лежат доски, а в местах расположения кухонь и санузлов лежат или бетонные плиты, или, как у нас в доме, монолитные своды Монье, с кирпичной крошкой. Места примыкания сводов к деревянным перекрытиям и перегородкам — слабое место подобных домов. Здесь деревянные элементы больше всего подвержены гнили.
Если в дом не вмешивались очумелые ручки евроремонтников, то проблема протечек не была фатальной — перекрытия вентилировались, в домах были воздуховоды, вентшахты, построенные и продуманные хорошими архитекторами. В 1990-х годах, благодаря неграмотным строителям и неумным заказчикам, были разрушены многие венткороба, приделаны не вентилируемые подвесные потолки. Все это портило деревянные элементы, лежащие на швеллерах, и бетон под мокрыми местами. Особенно страдали места стыков. Это не страшно, и это довольно легко устраняется, — как именно, об этом позже.
Железные двутавры и швеллера не должны были сильно пострадать от затопления, если дом построили до революции, так как тогда использовалась хорошая английская сталь. Такая же хорошая сталь использовалась во многих номенклатурных довоенных домах.
На фото: Ничего страшного смешанные перекрытия над комнатами не таят. Вот эта лиственница простоит еще лет сто как минимум. Мы проверяли — она не трухлявая. На этом фото мы только приступили к разбору потолка после съема подвесного.
Основным критерием качественности строительства является — хороший, добротный фундамент, толщина стен дома и качество стали, из которой сделаны балки (двутавры и швеллера). Состояние деревянных лаг, на мой взгляд, не является аргументом в пользу отказа от покупки квартиры. Потому что деревяшки можно заменить, не отселяя соседей ни снизу, ни сверху. Это в принципе можно сделать, заменяя небольшие пораженные гнилью участки перекрытия на новые деревянные.
По этим критериям некоторые дореволюционные дома даже лучше довоенных. Нормы соцстроительства были существенно облегчены, по сравнению с дореволюционным. Например, дореволюционные доходные дома часто строили в три кирпича в подвале и на первом этаже… А довоенные — когда в три, а когда даже и в два, и в один, смотря для кого предназначался дом и сколько в нем было этажей… Многие рабочие жилмассивы 1930-х строились на скорую руку, с использованием плохого кирпича и плохой стали. Стены в таких домах (Авиамоторная, Усачевка, Поселок Буденого) — тонкие. Это значит, вы не сможете завести балки усиления при капитальном ремонте квартиры, — стены не выдержат.
Совсем просто объясняю: вы не сможете завести в такие стены дополнительные стальные балки, чтобы на него положить новые хорошие перекрытия. Поэтому я бы не стала покупать квартиры в жилмассиве тридцатых годов, если есть выбор купить в современном кирпиче. Но я бы купила квартиру в жилмассиве, если альтернативой по деньгам была бы только панель.
Обращайтесь в МосжилНИИпроект
Как узнать, какая сталь, какие балки держат потолки-полы в приглянувшейся квартире и какой там пирог с перекрытиями (слои, что в слоях, качество дерева)? — А очень просто. Есть такой институт: МосжилНИИпроект. В нем содержатся документы на каждый дом Москвы. Там же есть оценка качества строительства, чертежи, оценка прочности стен и других конструкций. Можно заказать исследование по заинтересовавшему дому и посмотреть, что это за дом. Например, у нас по неопытности появилась идея усилить перекрытия, заведя в стены еще парочку железных балок и положить на них дополнительно что-то свое. Но специалист из этого института, который составлял заключение по нашему дому, отговорил нас.
«Дом, сказал он, строили для блатных. До сих пор нет ни одной трещины в стенах. Стены в три кирпича. Они вынесут любое усиление. Но вам оно не нужно. Ваша сталь в идеальном состоянии. Проблема вашего дома, и всех таких домов именно в стыках с мокрыми местами. Разберите кое-где прогнившее дерево, замените его, и не трогайте дерево над комнатами. Просто пройдитесь противопожарной обработкой. Это хорошая лиственница, она дышит и проживет еще сто лет минимум».
На фото выше: этот ад обнаружился у нас под снятым подвесным потолком. Страшно? На самом деле, не очень. Это просто своды Монье, — кирпич с бетоном: в такое состояние они приходят, если двадцать лет лить в них воду, консервируя болото в подвесном потолке.
А так сейчас выглядит отреставрированный нами свод Монье над ванной. Это тот же самый участок, который вы видели на страшной фотографии ранее.
У страха глаза велики
Что же касается боязни пожара в таком доме, отвечу вам так. Пожар это проблема не перекрытий, а контингента. Основная причина пожаров — это алкоголики и деграданты, а вовсе не перекрытия. Современные дома с ж/б перекрытиями горят не намного хуже, чем старый фонд с деревянными перекрытиями. Обработайте деревяшки противопожарной пропиткой, сделайте бетонную стяжку полов, и ваш этаж огонь минует, даже если заместитель мэра будет проводить не санкционированную сварку (как это было в доме у нас по соседству).
Да, конечно, купи я квартиру в новом монолитном доме, всех этих сложностей с разбором трухлявых участков можно было бы избежать. Нет слов: если есть возможность купить пентхаус в новом доме на Патриарших — надо брать. Но квартира, подобная моей, в новом доме на Патриарших или Остоженке, будет стоить 2.5 миллиона. С моим бюджетом я могла рассчитывать, например, Итальянский квартал на Новослободской. Но для меня главное — расположение (мне не нравится район Новослободской, как бы ни нравился сам квартал). Я не была в восторге от планировки — три больших окна на всю квартиру, а сейчас у меня десять! Поэтому, изучив качество дома, я выбрала качественную довоенную постройку, и нисколько не жалею.
А так выглядят наши перекрытия в самых проблемных местах сейчас.
ПО ТЕМЕ…
За продвижением ремонта можно следить в Instagram Божены.
Существенные отличия при согласовании перепланировки в домах с железобетонными или со смешанными/деревянными перекрытиями
В данной статье речь пойдет об отличии процесса согласования в домах с различными типами перекрытий.
Что такое перекрытие:
Междуэтажным перекрытием именуют горизонтальную несущую строительную конструкцию, разделяющую смежные по высоте этажи. Перекрытием чердака или подвала называют конструкции, отделяющие от них по вертикали другие этажи здания.
Итак, какими же бывают перекрытия – перекрытия бывают трех видов:
- железобетонные:
- деревянные;
- смешанные.
Железобетонные выполняются из монолитного бетона с металлической арматурой внутри или отдельных конструкций (плит) их этого материала.
Деревянными, считаются перекрытия, где вся несущая конструкция выполнена из данного материала – дерева.
Смешанные перекрытия, имеют дополнения в виде металлических или бетонных элементов, воспринимающих часть нагрузки. Часто всего бетонная заливка выполнена лишь в помещениях санузлов.
В домах с железобетонными перекрытиями основной вопрос состоит в том, затрагиваются или не затрагиваются несущие конструкции.
В домах, где перекрытия деревянные или смешанные, процесс согласования выглядит несколько сложнее. Подробнее о процессе ниже.
Что нужно учитывать при перепланировке в домах старой постройки
Деревянные или смешанные перекрытия применялись в домах, построенных до 50-х годов прошлого века и, в настоящее время, эти здания имеют не только значительный износ, но и изменения, произведенные при перепланировках и ремонтах за прошедшие годы. В обиходе, данные дома называют домами “старого фонда”.
К примеру, в домах “старого фонда”, квартиры большой площади могли быть поделены на меньшие и наоборот. Формировались общежития и коммуналки, после чего, безусловно, многократно менялось изначальное планировочное решение домов, и, в частности, квартир в таких домах. К сожалению, в таких случаях крайне редко удается получить документы, отражающие эти перемены.
Приступать к перепланировке и/или переустройству помещений, в доме с деревянными или смешанными перекрытиями, без предварительного согласования крайне не рекомендуется. Согласно 508 Постановлению Правительства г. Москвы, собственник и/или арендатор помещения, предварительно должен получить разрешение на начало ремонтных работ, а потом уже к ним приступать. Резюмируя, можно сказать, что начинать ремонтные работы без предварительного получения Распоряжения от надзорного органа не только противозаконно, но и опасно.
Также, нужно учесть, что деревянные конструкции чувствительны к влаге и к иным неблагоприятным воздействиям. Также, дерево имеет свойство деформироваться (прогибаться) под нагрузкой.
Со временем, даже та перегородка, которая первоначально планировалась как не несущая, и не должна была принимать на себя какой-либо вес, может начать принимать на себя нагрузку по причине деформации перекрытий. Это в значительной степени влияет на прочность строительных конструкций в целом.
Кроме того, дерево материал менее прочный, чем сталь или бетон. В среднем, в домах с деревянными/смешанными перекрытиями, нагрузка на 1 м² деревянных перекрытий не должна быть выше 200-300 кг; тогда как бетонная плита перекрытия, типового дома, выдерживает до 700-850 килограмм.
В доме с деревянными или же смешанными перекрытиями запрещено делать цементные стяжки, так как это приводит к превышению нагрузок и, в лучшем случае, прогибам перекрытий.
Процесс согласования перепланировки
Для того, чтобы согласовать перепланировки, необходима проектная документация. Для будущей (запланированной) перепланировки – это техническое заключение “о состоянии несущих и ограждающих конструкций” и проект перепланировки; для ранее выполненной – техническое заключение “о допустимости и безопасности ранее выполненных работ”.
Процессы согласование перепланировки, в зависимости от вида междуэтажных перекрытий различаются:
- В домах с железобетонными перекрытиями, обращаться к автору проекта дома, нужно лишь в том случае, если затрагиваются какие-либо несущие конструкции. Если же несущие не затрагиваются – проектную документацию может разработать любая проектная организация с допуском СРО (лицензией на свою профессиональную деятельность).
- В домах же с деревянными или смешанными перекрытиями, независимо от состава выполняемых при перепланировке работ, для согласования требуется предоставить техническое заключение от автора дома или организации его замещающей.
Так как в большинстве домов “старого жилого фонда” автор дома неизвестен, в Москве, в настоящее время, организацией, замещающей автора-проектировщика дома, является ГБУ «Экспертный центр».
С примерами проектов перепланировок, согласованных и выполненных в домах с железобетонными, смешанными и деревянными перекрытиями можно в этом разделе.
Инженерное обследование и техническое заключение на перепланировку
Инженерное обследование проводится для определения состояние несущих и ненесущих конструкций квартиры/здания при подготовке технического заключения о возможности проведения перепланировки
Для составления технического заключения “о состоянии несущих и ограждающих конструкций (или технического заключения “о допустимости и безопасности ранее выполненных работ”), инженером ГБУ “Экспертный Центр, проводится обследование квартиры и части несущих конструкций здания.
Для этого, инженеру необходимо произвести ряд локальных вскрытий пола/стен/потолка в квартиры, для определения состояния перекрытий в доме.
|
При инженерном обследовании, кроме самого объекта, где намечена такая перепланировка, требуется обеспечить доступ в квартиры, расположенные выше и ниже.
Данное необходимо для оценки состояния несущих конструкций здания.
Несогласованная перепланировка в домах с деревянными или смешанными перекрытиями, существенно осложняет сам процесс согласования. Некоторые несогласованные мероприятия не только невозможно узаконить, но и крайне опасно реализовывать при производстве работ, так как они могут, к примеру, спровоцировать появление трещин, что в дальнейшем может спровоцировать даже обрушение дома в целом.
Для объективной оценки состояния конструкций может потребоваться масштабное вскрытие. Но и это не самое неприятное – в большинстве таких случаев требуется выполнить восстановительный ремонт за свой счет.
Дома-памятники
Также, дома с деревянными или смешанными перекрытиями, зачастую, являются выявленными памятниками архитектуры; и на перепланировку в них потребуется одобрение Министерства Культуры.
Выяснить внесен ли Ваш дом в список памятников следует заранее. Сделать это возможно либо в электронном виде (на сайте-портале мэра Москвы), либо направив запрос в Минкульт.
Наметив перепланировку в доме деревянными иди смешанными перекрытиями, во избежание ненужного риска для имущества и здоровья людей, а также возможных затрат на восстановительный ремонт, следует обратиться к специалистам и согласовать проект перепланировки.
Получить квалифицированную консультацию по документации и процедуре согласования перепланировок в жилых домах с любыми типами перекрытий можно обратившись к нашим специалистам по телефону, в сообщении электронной почты или задав вопрос на сайте.
Загрузка...
